Mais-valias na venda de casa: como funcionam no IRS

Quando vende uma casa por mais do que lhe custou, a diferença é uma mais-valia e entra no IRS do ano da venda. Mas o imposto não incide sobre a diferença toda: o valor de compra é atualizado, abatem-se obras e despesas e só metade do ganho é tributada. Em vários casos, o ganho fica isento, dentro da lei, se o dinheiro for reinvestido.

As regras valem para a casa onde vive e para uma casa herdada ou de investimento, com diferenças. As contas abaixo seguem a lei em vigor em 2026.

Como se calcula a mais-valia

As regras estão no artigo 10.º do Código do IRS e seguintes. A conta tem três partes:

1. 1.Valor de venda. É o preço da escritura. Se o valor patrimonial tributário usado no IMT for maior, conta esse, salvo prova de que vendeu por menos.
2. 2.Valor de compra atualizado. É o valor que serviu para o IMT quando comprou. Se passaram mais de 24 meses, é multiplicado por um coeficiente de desvalorização da moeda. Para vendas em 2026, os valores estão na Portaria n.º 457/2026/1: uma casa comprada em 2010 tem coeficiente 1,31.
3. 3.Despesas. Somam-se as obras de valorização dos últimos 12 anos e as despesas de compra e venda: IMT, imposto do selo, escritura e registos, comissão da imobiliária e certificado energético.

Só contam despesas documentadas. Pintar ou fazer pequenas reparações é manutenção e, em regra, não é aceite. Ampliar a casa ou remodelar a cozinha costuma ser aceite.

Só metade do ganho paga imposto

Pelo artigo 43.º do Código do IRS, conta apenas 50% do saldo entre mais-valias e menos-valias de imóveis do mesmo ano. Essa metade junta-se aos salários, pensões e outros rendimentos e paga IRS às taxas normais, que em 2026 vão de cerca de 12% a 48%.

Quem não é residente em Portugal também só é tributado sobre metade, mas a taxa tem em conta os rendimentos que tem no estrangeiro. Exceção rara: casas com apoios públicos a fundo perdido acima de 30% do valor patrimonial, vendidas antes de 10 anos, contam a 100%.

Um exemplo: o Rui e a Sofia, em Gaia

O Rui e a Sofia compraram um T3 em Vila Nova de Gaia em 2010 por 150 000 €. Moram lá e, em 2026, vendem-no por 250 000 €. Guardaram os papéis:

• IMT, imposto do selo e escritura da compra: 4 000 €;
• cozinha e janelas novas em 2019: 14 000 €;
• casa de banho em 2012: 6 000 € (já não conta, passaram mais de 12 anos);
• comissão da imobiliária (4% mais IVA): 12 300 €;
• certificado energético: 200 €.

As contas:

1. 1.Valor de compra atualizado: 150 000 € x 1,31 = 196 500 €.
2. 2.Despesas aceites: 4 000 € + 14 000 € + 12 300 € + 200 € = 30 500 €.
3. 3.Mais-valia: 250 000 € menos 196 500 € menos 30 500 € = 23 000 €.
4. 4.Parte tributada: metade, ou seja, 11 500 €.

São donos a meias, por isso cada um junta 5 750 € aos seus rendimentos. Se cada um tiver um rendimento coletável de 25 000 €, esse valor é tributado a cerca de 31% e, na parte acima dos 29 397 €, a cerca de 35%. São perto de 1 800 € de IRS a mais para cada um, cerca de 3 600 € no total. Sem nenhuma despesa documentada, a mais-valia seria de 53 500 €, mais do dobro.

Com reinvestimento. Se comprarem outra casa para morar e lá aplicarem os 250 000 €, sem crédito e cumprindo as condições, a mais-valia fica toda excluída. Se aplicarem só 200 000 €, reinvestiram 80% do valor de venda: ficam isentos 18 400 € e sobram 4 600 € de mais-valia. Metade (2 300 €) é tributada, cerca de 700 € de IRS no total.

Isenção por reinvestimento na habitação própria

As condições principais:

• a casa vendida era a sua habitação própria e permanente, com domicílio fiscal lá nos 12 meses antes da venda (há exceções, por exemplo casamento, divórcio ou mais um filho);
• o dinheiro vai para comprar, construir ou melhorar outra casa para morar, em Portugal ou noutro país da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu;
• o reinvestimento é feito entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda;
• a nova casa passa a ser a sua morada fiscal até 12 meses depois do reinvestimento;
• declara a intenção de reinvestir, com o valor, no IRS do ano da venda, e indica o que reinvestiu nos três anos seguintes.

Se a casa vendida tinha empréstimo, basta reinvestir o valor de venda menos o capital em dívida que pagou com a venda. E, para as Finanças, a parte da nova casa paga com um novo crédito à habitação não conta: as instruções do Anexo G pedem o valor reinvestido "sem recurso ao crédito".

O regime temporário que isentava a venda de outros imóveis para amortizar o crédito da casa onde vive (sua ou dos filhos) só abrangeu vendas de 2022 a 2024.

Se tem 65 anos ou é reformado

Quem vende a casa onde vive e tem 65 anos ou está reformado (ou o cônjuge ou unido de facto) pode excluir o ganho se aplicar o dinheiro, em seis meses, num seguro financeiro do ramo vida, num fundo de pensões aberto, no regime público de capitalização ou num plano de poupança pan-europeu (PEPP). O seguro ou fundo tem de pagar uma prestação regular durante pelo menos 10 anos, até 7,5% do valor investido por ano. Confirme isto por escrito antes de assinar.

Novidade de 2026: reinvestir numa casa para arrendar

O Decreto-Lei n.º 97/2026 criou outra isenção, para vendas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029. Vale também para casas herdadas ou de investimento.

O dinheiro da venda (menos o empréstimo pago) tem de ser aplicado, no mesmo prazo, na compra de casas em Portugal para arrendamento habitacional. A renda não pode passar de 2,5 vezes o salário mínimo de 2026, ou seja, 2 300 € por mês. Perde a isenção, e paga o imposto com juros, se:

• não fizer o contrato de arrendamento nos seis meses seguintes;
• a casa estiver arrendada menos de 36 meses nos primeiros cinco anos;
• cobrar uma renda acima do limite;
• vender ou doar a casa nos primeiros cinco anos.

Casa herdada: os erros mais comuns

Herdar uma casa não paga IRS, mas vendê-la pode pagar. Pelo artigo 45.º do Código do IRS, o valor de compra é o valor considerado no imposto do selo da herança, normalmente o valor patrimonial à data do óbito. Conta mesmo quando o cônjuge e os filhos estão isentos desse imposto. Como costuma ser baixo, a mais-valia tende a ser alta.

A data de compra é a data do óbito, e o coeficiente é o desse ano. Atenção: as casas compradas antes de 1989 não pagam mais-valias, mas só para quem as comprou. Se os pais compraram em 1980 e faleceram em 2015, os filhos que vendem têm 2015 como data de compra e a venda é tributada. Quem vende uma casa que comprou antes de 1989 declara-a na mesma, no Anexo G1.

Nas partilhas com tornas, quem fica com a casa passa a ter duas datas de compra: a do óbito, para a sua parte, e a das partilhas, para a parte que pagou aos irmãos. E, para as Finanças, quem recebe tornas pode ter de declarar uma mais-valia.

Onde se declara e o que fazer antes de vender

A venda declara-se no Anexo G do IRS entregue entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte: uma venda de 2026 entra no IRS entregue em 2027. No Portal das Finanças, o botão "Simular" da declaração mostra o efeito antes de submeter.

A nossa sugestão:

1. 1.Reúna a escritura de compra, os comprovativos do IMT e as faturas de obras dos últimos 12 anos.
2. 2.Faça as contas antes de assinar o contrato-promessa. Se o contrato-promessa entregar logo a casa ao comprador, a venda pode contar para o IRS desse ano.
3. 3.Se vai reinvestir, veja antes quanto da nova casa vai pagar com crédito.
4. 4.Se não reinvestir, guarde o dinheiro do imposto.

Se vai vender uma casa, a equipa de assessoria fiscal da Contas Organizadas, em Vila Nova de Gaia, faz as contas consigo antes da escritura. Fale connosco.

Este artigo é informativo e reflete a legislação à data de publicação. Não dispensa a análise do seu caso concreto.